Musharaka c. Murabaha : comment fonctionnent ces deux structures de financement immobilier halal
Pour plusieurs familles musulmanes, la question n'est pas seulement de savoir si elles ont les moyens d'acheter une maison, mais comment la financer sans riba. Deux structures reviennent le plus souvent : la Musharaka dégressive et la Murabaha. Toutes deux reposent sur la propriété réelle et le commerce plutôt que sur le prêt d'argent avec intérêt, mais elles fonctionnent de manières très différentes.
Pourquoi la structure est importante
La finance islamique repose sur des principes qui interdisent l'intérêt (riba), la spéculation (maisir) et l'incertitude excessive (gharar). Une hypothèque conventionnelle est un prêt d'argent remboursé avec intérêt. Une structure halal remplace ce prêt par un partenariat, un bail ou une vente liée à un bien tangible : la maison elle-même.
La Musharaka dégressive : un partenariat qui diminue
L'AAOIFI, l'organisme qui établit les normes de la charia pour les institutions financières islamiques à travers le monde, décrit la Musharaka dégressive comme un partenariat dans lequel un associé s'engage à racheter graduellement la part de l'autre jusqu'au transfert complet de la propriété. Elle combine trois contrats : le partenariat (musharaka), le bail (ijarah) et la vente. En pratique :
Vous trouvez une maison et négociez l'achat.
Votre mise de fonds devient votre part dans le partenariat; l'institution financière fournit le reste.
Vous habitez la maison et payez un loyer sur la part que l'institution financière possède encore.
En plus du loyer, vous rachetez la part de l'institution financière par tranches au fil du temps.
À mesure que votre part augmente, la portion de loyer comprise dans vos versements diminue. Une fois que vous possédez toutes les parts, le partenariat prend fin et la maison vous appartient entièrement.3 La norme no 12 de la charia de l'AAOIFI fixe les conditions : chaque contrat doit être valide de façon autonome, et les promesses d'achat et de vente doivent constituer des engagements distincts plutôt que des conditions du partenariat.
La Murabaha : une vente au prix coûtant majoré
La Murabaha est une vente où le vendeur dévoile le prix qu'il a payé ainsi que le profit qu'il ajoute. En matière de financement domiciliaire :
Vous trouvez la propriété que vous désirez.
L'institution financière l'achète au vendeur et en devient propriétaire.
L'institution financière vous la revend au prix coûtant majoré d'un profit divulgué, payable par versements.
La propriété est la condition fondamentale sur laquelle tout repose. Les érudits se basent sur l'enseignement du Prophète (ﷺ) : « Ne vends pas ce que tu ne possèdes pas » (Abu Dawud 3503); l'institution financière doit donc posséder la maison avant de vous la vendre. La norme Murabaha de l'AAOIFI (no 8) précise également que l'institution financière ne peut pas retenir le titre de propriété jusqu'au dernier versement; elle peut plutôt prendre le bien en garantie.
Le portrait en Amérique du Nord
Le financement domiciliaire halal n'est pas nouveau en Amérique du Nord, mais il a été proposé par un petit nombre de fournisseurs plutôt que par les grandes banques. Dans le budget 2024, le gouvernement fédéral a indiqué qu'il explorerait des mesures pour élargir l'accès à des produits de financement alternatifs comme les hypothèques halal, y compris de possibles modifications à leur traitement fiscal et un bac à sable réglementaire pour les fournisseurs.8 Comme tout produit financier, les hypothèques halal demeurent assujetties aux lois canadiennes.
Choisir une structure
Aucune structure n'est d'emblée « plus halal » que l'autre. Ce qui compte, c'est la façon dont les contrats sont rédigés et si un conseil de la charia qualifié les a examinés. Avant de signer avec un fournisseur, demandez-lui :
Quelle structure utilisez-vous, et pourquoi?
Qui siège à votre conseil de la charia, et puis-je voir la certification?
Que se passe-t-il si je fais un remboursement anticipé ou si je manque un paiement?
Sources
Torys LLP, Budget 2024: halal mortgages, 19 avril 2024.
Blossom Finance, Diminishing Musharakah (Musharakah Mutanaqisah), citant l'AAOIFI.
Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP, Islamic Banking: Home Purchase Financings Part II, Musharaka Mutanaqisa, 31 août 2012.
Abu Hamra, Zakariyah et Saleh, Diminishing Musharakah in Islamic Banks, At-Tajdid (IIUM).
General Iftaa’ Department of Jordan, Fatwa No. 816: Islamic Bank Must Own Commodity before Selling it to Client, 2010.
AAOIFI, Shari’ah Standard No. 8: Murabahah (résumé de la portée).
General Iftaa’ Department of Jordan, Fatwa No. 2716, citant la norme Shari’ah no 8 de l'AAOIFI.
Gouvernement du Canada, Budget 2024, tel que résumé par Professionnels hypothécaires du Canada.
Ce contenu est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil en matière d'investissement, de finance, de fiscalité, de droit ou de charia. Consultez toujours un érudit qualifié pour toute question de jurisprudence religieuse.
Pour plusieurs familles musulmanes, la question n'est pas seulement de savoir si elles ont les moyens d'acheter une maison, mais comment la financer sans riba. Deux structures reviennent le plus souvent : la Musharaka dégressive et la Murabaha. Toutes deux reposent sur la propriété réelle et le commerce plutôt que sur le prêt d'argent avec intérêt, mais elles fonctionnent de manières très différentes.
Pourquoi la structure est importante
La finance islamique repose sur des principes qui interdisent l'intérêt (riba), la spéculation (maisir) et l'incertitude excessive (gharar). Une hypothèque conventionnelle est un prêt d'argent remboursé avec intérêt. Une structure halal remplace ce prêt par un partenariat, un bail ou une vente liée à un bien tangible : la maison elle-même.
La Musharaka dégressive : un partenariat qui diminue
L'AAOIFI, l'organisme qui établit les normes de la charia pour les institutions financières islamiques à travers le monde, décrit la Musharaka dégressive comme un partenariat dans lequel un associé s'engage à racheter graduellement la part de l'autre jusqu'au transfert complet de la propriété. Elle combine trois contrats : le partenariat (musharaka), le bail (ijarah) et la vente. En pratique :
Vous trouvez une maison et négociez l'achat.
Votre mise de fonds devient votre part dans le partenariat; l'institution financière fournit le reste.
Vous habitez la maison et payez un loyer sur la part que l'institution financière possède encore.
En plus du loyer, vous rachetez la part de l'institution financière par tranches au fil du temps.
À mesure que votre part augmente, la portion de loyer comprise dans vos versements diminue. Une fois que vous possédez toutes les parts, le partenariat prend fin et la maison vous appartient entièrement.3 La norme no 12 de la charia de l'AAOIFI fixe les conditions : chaque contrat doit être valide de façon autonome, et les promesses d'achat et de vente doivent constituer des engagements distincts plutôt que des conditions du partenariat.
La Murabaha : une vente au prix coûtant majoré
La Murabaha est une vente où le vendeur dévoile le prix qu'il a payé ainsi que le profit qu'il ajoute. En matière de financement domiciliaire :
Vous trouvez la propriété que vous désirez.
L'institution financière l'achète au vendeur et en devient propriétaire.
L'institution financière vous la revend au prix coûtant majoré d'un profit divulgué, payable par versements.
La propriété est la condition fondamentale sur laquelle tout repose. Les érudits se basent sur l'enseignement du Prophète (ﷺ) : « Ne vends pas ce que tu ne possèdes pas » (Abu Dawud 3503); l'institution financière doit donc posséder la maison avant de vous la vendre. La norme Murabaha de l'AAOIFI (no 8) précise également que l'institution financière ne peut pas retenir le titre de propriété jusqu'au dernier versement; elle peut plutôt prendre le bien en garantie.
Le portrait en Amérique du Nord
Le financement domiciliaire halal n'est pas nouveau en Amérique du Nord, mais il a été proposé par un petit nombre de fournisseurs plutôt que par les grandes banques. Dans le budget 2024, le gouvernement fédéral a indiqué qu'il explorerait des mesures pour élargir l'accès à des produits de financement alternatifs comme les hypothèques halal, y compris de possibles modifications à leur traitement fiscal et un bac à sable réglementaire pour les fournisseurs.8 Comme tout produit financier, les hypothèques halal demeurent assujetties aux lois canadiennes.
Choisir une structure
Aucune structure n'est d'emblée « plus halal » que l'autre. Ce qui compte, c'est la façon dont les contrats sont rédigés et si un conseil de la charia qualifié les a examinés. Avant de signer avec un fournisseur, demandez-lui :
Quelle structure utilisez-vous, et pourquoi?
Qui siège à votre conseil de la charia, et puis-je voir la certification?
Que se passe-t-il si je fais un remboursement anticipé ou si je manque un paiement?
Sources
Torys LLP, Budget 2024: halal mortgages, 19 avril 2024.
Blossom Finance, Diminishing Musharakah (Musharakah Mutanaqisah), citant l'AAOIFI.
Curtis, Mallet-Prevost, Colt & Mosle LLP, Islamic Banking: Home Purchase Financings Part II, Musharaka Mutanaqisa, 31 août 2012.
Abu Hamra, Zakariyah et Saleh, Diminishing Musharakah in Islamic Banks, At-Tajdid (IIUM).
General Iftaa’ Department of Jordan, Fatwa No. 816: Islamic Bank Must Own Commodity before Selling it to Client, 2010.
AAOIFI, Shari’ah Standard No. 8: Murabahah (résumé de la portée).
General Iftaa’ Department of Jordan, Fatwa No. 2716, citant la norme Shari’ah no 8 de l'AAOIFI.
Gouvernement du Canada, Budget 2024, tel que résumé par Professionnels hypothécaires du Canada.
Ce contenu est présenté à titre informatif seulement et ne constitue pas un conseil en matière d'investissement, de finance, de fiscalité, de droit ou de charia. Consultez toujours un érudit qualifié pour toute question de jurisprudence religieuse.
